Ваші Гроші.Інфо

Завершення старого року і старт нового - це завжди час підбивати підсумки. А в нашому випадку інтерес до підсумків ще гостріший: світова фінансова криза принесла так багато змін, що сплутала всі карти і змінила тенденції. У той же час саме в його нещадному світлі ринки нерухомості різних країн постали перед нами, нарешті, без ілюзій. Тільки тепер ми можемо дізнатися їхню справжню ціну. 

Коли доступна іпотека - зло
Нерухомість хоч і особливий, але все-таки товар. Тому закони ринку діють на нього так само, як і на будь-який інший: якщо якийсь товар затребуваний, ціна на нього зростає; зростання цін провокує зростання виробництва товару; надмірна доступність призводить до затоварювання і падіння цін. Ця проста схема в нерухомості обростає характерними для даної індустрії деталями. Одна з найважливіших специфічних деталей - іпотека і правила її отримання.

США, Іспанія та Великобританія, де іпотека була особливо доступною через застосування сек'юритизації (випуск і продаж іпотечних цінних паперів), опинилися в самій складній ситуації. Однак, у силу місцевої специфіки, кожна з цих країн «нещаслива по-своєму» і, відповідно, викликає різну реакцію у інвесторів.

США в цілому являють собою зараз величезний затоварений ринок, з неабиякою часткою distressed properties - власності, від якої її нинішні власники готові позбутися якнайшвидше із-за своїх фінансових проблем. До тих пір, поки такий тип власності буде становити значний відсоток на ринку, США будуть залишатися привабливою для іноземного інвестора країною. Тонкість, однак, у тому, що пропозиція в провінції істотно ширше, ніж у великих містах, де як раз вище попит. Якщо інвесторів традиційно манить Нью-Йорк (де майже п'ята частина покупців - іноземці), то сегмент distressed properties там буде поступово зникати, попри те, що ціни залишаються дуже високими. Особливу увагу інвесторам варто звернути на той факт, що вперше за останні два роки в третьому кварталі 2009 року рівень продажів «вторинки» зріс на 9,3% - чи варто чекати, поки попит і ціни повернуться до докризового рівня? 

У Великій Британії, де пропозиція завжди обмежена, у вересні 2009 року був відзначений деякий ріст цін у 1,6%. Через безробіття та загального зниження доходів попит навряд чи почне рости семимильними кроками, а значить, і ціни не виростуть. Однак зрозуміло, що британська дорога нерухомість завжди буде залишатися дорогою і престижною - важливий фактор для тих інвесторів, яких цікавить вкладення на тривалу перспективу.

В Іспанії, котра особливо сильно постраждала від кризи, зараз панує тиша: з п'яти агентств нерухомості в кращому випадку вижило одне. Вибір для інвестицій в нерухомість найширший, можна вибагливо відбирати особливо ласі шматочки на морських узбережжях і не забувати, що торг завжди доречний. Європейців більше цікавлять острова, де вода чистіша, а природа більш приваблива. 

Надійність високої проби
Найбільш стійкими до кризи виявилися ті ринки, на яких купити нерухомість непросто. Характерні приклади - Швейцарія, де в багатьох регіонах взагалі заборонено продаж нерухомості іноземцям; Німеччина, де з-за високих податків навіть місцеві жителі вважають за краще знімати (до 57% населення), а не володіти; Австрія, де спекулятивні операції з нерухомістю просто невигідні. Так, дохід від нерухомості в цих країнах невисокий, навіть у гірськолижних та інших курортних зонах, але тим, хто хоче надійних інвестицій, варто звернути увагу на цю частину Європи. Фахівці відносять до цієї ж категорії багаті малі і карликові країни, в яких криза майже не відчувається. 

Західна Європа приваблива для нашого покупця через географічну близькість і зручності подальших переміщень: між більшістю європейських столиць - час польоту. Але треба пам'ятати, що надійність її ринків має зворотний бік: нерухомість тут дорога в експлуатації і приносить низький дохід при здачі в оренду: вважається, що 3-4% від вартості житла на рік - стеля її можливостей. Якщо ставити цей показник на чільне місце, то з усіх країн Європи залишиться лише 11, де він більший або дорівнює 5%. 

Проблема в тому, що більшість з них знаходяться у Східній Європі, і ці нові ринки поки не заслужили повної довіри інвесторів. У всіх ще свіжі в пам'яті деякі цікаві моменти з життя східноєвропейських ринків нерухомості. Наприклад, коли через відсутність контролю за забудовою злетіли до рівня італійські ціни на ринках Чорногорії, як був роздутий ринок Болгарії, як росли ціни в Латвії - у всіх цих країнах ми тепер спостерігаємо стагнацію і затоварення ринку. Різкі стрибки як зростання, так і падіння цін, нестабільність ринку не мотивують інвестора до здійснення покупки. 

Велике італійське мережеве агентство Idealista опублікувало список європейських міст, де особливо вигідно інвестувати в нерухомість цього року. У першій п'ятірці - Брюссель, Амстердам, Берлін, Мілан і Рим. Список складений за принципом price earning ratio (відношення ринкової ціни до чистого прибутку) і показує, з якою швидкістю вкладення в нерухомість себе окупить. Купівля апартаментів  в Мілані та Римі окупить себе через 22 і 24 роки відповідно. 

Це потрібно знати!
Загальне правило, як купити будинок і не втратити на цьому гроші, будується на простих закономірностях. Якщо ви знаєте, що на якомусь локальному ринку будується величезна кількість об'єктів, в основному на банківські кредити, будьте впевнені: тут можна очікувати розвитку сценарію Іспанії чи Болгарії - через нетривалий час «бульбашка» лопне. 

Якщо в Дубаї ціни росли на 20-30% на рік, а за окремими об'єктами і більше, навряд чи дивна інформація про те, що в 2009 році ціни там знизилися на 47%, побивши всі рекорди. Старе правило ринку нерухомості свідчить, що зростання цін можна вважати нормальним в рамках 10% в рік - при зростанні понад цієї цифри ринок вважається високоризикованим і нестійким. 

Питання, на які потрібно отримати відповіді, не так вже й численні, але повинні вам допомогти скласти ясну картину. Чи можуть купувати іноземці на цьому ринку, на яких умовах? При цьому варто пам'ятати, що явно велика кількість іноземних покупців є ознакою спекулятивного ринку. 

Чи є ціна на об'єкти реалістичною або ринок перегрітий? Помічено, що першими цікаві ринки для інвестицій в нерухомість знаходять англійці: якщо вони тут тільки що з'явилися, випередивши інших європейців, цілком може виявитися, що ця країна - майбутній хіт продажів.

Скільки можна заробити на оренді і дружелюбно чи в цьому відношенні місцеве законодавство? У розвинених країнах дохід від оренди вкрай рідко перевищує 3-5% від вартості об'єкта на рік, у той час як в курортних зонах малорозвинених країн ця цифра може доходити до 10% і навіть перевищувати цей рівень.

Скільки коштує обслуговування угоди і як високі податки? Чи є податки на швидку перепродаж, на яких умовах об'єкт переходить до спадкоємців, чи потрібно в цій країні платити податки на дохід, отриманий за кордоном? 

Які фахівці допоможуть вам при покупці будинку і скільки це буде коштувати? Скільки коштує експлуатація будинку, його ремонт та удосконалення? Чи є спеціальні дотації держави, наприклад, на установку сонячних батарей або реставрацію історичного об'єкта?

Якщо вам скажуть, що в далекій чудовій країні можна купити будиночок за смішні гроші, це означає одне з двох: або вас обманюють, або він вартує насправді саме цих смішних грошей, і тоді він вам, швидше за все, не потрібен. І криза зовсім не виправдання для нереалістичних цін. Як раз навпаки, вона розставляє все по своїх місцях. Детальніше про нерухомість за кордоном.